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| 房屋承租权应该何时生效 |
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| 作者：sang520 文章来源：本站原创 更新时间：3/6/2007 12:37:31 PM |
发布吴江本地资讯 |
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房屋承租权形成时间和标志在现行法律中是个盲点。在一定条件下，房屋承租权可优先得到保护。从字面理解，“先”应是指“房屋承租权形成在先”，在实践操作过程中，应当按照《房屋租赁合同》办理登记备案时间为准。
房屋承租权优先于所有权得到法律保护。一方面体现在“买卖不破租赁的原则”，使承租权不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物所有权转移，租赁关系对于租赁物的受让人仍然有效，如《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面体现在确立房屋承租人的优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定保证了房屋承租人的权利。
房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这些规定从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也确定了在一定条件下房屋承租权优先于抵押权。但法律又同时规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”同时，也提出在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
在《房屋租赁合同》办理登记备案时应当是房屋承租权的形成时间。因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，只有通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产权益。《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力。
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| 吴江资讯录入：sang520 责任编辑：sang520 点击数： |
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